国贸大厦、深圳大剧院等相继动工完成

在城市商业版图构成中,购物中心狂飙突进成为一个突出现象,深圳购物中心曾经只有华润万象城、coco park、益田假日广场等屈指可数的几家,然而就在今明两年,深圳预计有16个购物中心集中开业,分布于传统的中心商圈以及新兴的原关外综合体中。这些购物中心从体量上看,有不少都超过了10万平方米,其中海雅缤纷城、规划中的岗厦城市更新项目深圳中心等,商业面积更是接近30万平方米,远超目前华润万象城的商业空间面积。

记者观察宝安将成商业“潜力股”

徐枫认为,尽管宝安有着强大的消费能力,但受区域文化和消费习惯的影响,高端奢侈品将不会落户于此,而相对集中在后海、华侨城或者华润万象城片区。高力国际深圳商铺服务部董事林丹认为,作为进驻宝安的购物中心而言,看准当地市场特点和消费习惯是经营成败的关键。

多中心商业格局形成

城市扩容释放资源 深圳商业一路向西深圳现有各大商圈是在特区建设过程中逐一诞生。上世纪80年代,改革开放伊始,深圳商业一穷二白。罗湖区最早拉开建设大幕,并逐渐发展成为当时的城市中心。几年间,国贸大厦、深圳大剧院等相继动工完成。东门和人民南凭借绝佳的区位优势和商业契机,成为深圳最早的商圈。

据统计,宝安区2013年第一季度的零售总额为143.12亿元,增长9.2%。如此看来,强大的消费能力是宝安商业发展的坚实后盾。有关资料显示,如今的深圳人口区域居住密度,最高的地区是宝安,而西乡是宝安人口较为密集的区域,当地居民及临时居民近200万人。这给刚开业的海雅缤纷城带来巨大的商机,海雅缤纷城接受采访时表示,宝安人口多,消费需求大,可整个区域内缺少有规模的商业体,因此海雅缤纷城成功地填补了市场的空白。

顺着深圳地图一路向西,毗邻前海的宝安,是城市资源最充沛的区域,未来的3—5年,多个超级城市综合体将把宝安的区域价值推上一个新高峰。位于新安街道、深圳目前最大的单体购物中心“海雅缤纷城”现已开业;西乡街道“汇一城天虹购物中心”也将于近期开业;沙井街道“京基百纳广场”也正在招商,而正在建设的还有“壹方中心”、“东方北城市综合体”等一批重大商业项目。

2010年7月,深圳进入大特区时代。伴随城区外扩、城市重心西移、宝安大道开通等“城市西进”步伐,加上前海崛起的国家战略,深圳西部商业开始异军突起,大量的房产项目雨后春笋般涌现,随之而来的便是人口的大量聚集和相关配套设施的集中性需求,其中,商业配套是新开发区迈向成熟的不可或缺的元素。

宝安是一片相对成熟的城市居民区,居住着有相当消费实力的深圳最有钱的宝安新老居民,逾80%的住宅由他们消化,近60%的商业投资在他们名下。深圳今鹰地产营销总经理林晓华认为,受传统文化的影响,宝安居民以家族化消费为主,不同于福田罗湖这种小白领的个人购买形式,“城市更新也催富了许多本地居民,再加上新兴产业发展和前海建设都会产生很多高收入人群,所以消费能力很大。”

上周五,号称深圳最大的城市综合体——总建筑面积近30万平方米,斥资36亿元打造的一站式购物中心“海雅缤纷城”正式开业。海雅缤纷城是目前深圳西部、宝安前海中心区的唯一超大型商业综合体,与深圳东部的华润万象城交相辉映,有望共同构成深圳东西两侧高端消费的双引擎。

此外,由于深圳毗邻港澳,随着通关的日渐便利,许多商业功能和消费需求会被香港分流,因此徐枫认为,要在深圳形成商业“重地”是比较困难的。“深圳商业发展方面缺乏的是强有力的运作团队,像京基100、中心城等周边都有很好的配套,可是没有合理地利用起来。”

借鉴香港的商业发展模式,走多中心发展路线是专家们一致的看法。林丹认为,“一个城市发展多个区域型的商业中心的路线是正确的,但每个区域的商业定位必须看准市场定位,尽可能地满足当地居民的消费需求,才有可能把区域商业中心做好。”

宝安首个超大型商业综合体开业 或撼动一枝独秀商业格局

华强北、深南中,是继东门、人民南商圈之后逐渐发展起来的深圳第二大商圈,其标志性商业场所包括:位于华强北商圈的天虹、茂业商场,以及深南路上的中信城市广场、华润万象城等大型购物中心。尤其是华润万象城,至今仍是深圳最顶级品牌汇聚之地,深圳规模最大、层次最高的购物中心。

“购物中心遍地开花是商业大势所趋,以深圳人口和密度而言,shopping mall还没到饱和的阶段。”深圳市零售商业行业协会执行会长花涛认为,新型购物中心开业,在更好满足当地消费者的需求的同时,也会刺激到其他购物中心进行不断改进,这实际上是提高了本地商业的整体水平。

哪里才是深圳的核心商业区?徐枫认为,过去华强北商圈能作为深圳的核心商圈,可如今受到产业升级和轨道施工的影响,使其陷入困境且难以解脱,目前深圳核心商圈还处于空白状态。在华南区零售地产部总监林世松看来,一个单体的购物中心发展得再好都不能算是一个核心的商业区,“一个城市的核心商业区,还要包括区域发展成熟度,即具备多种功能业态的配套”。徐枫也认为,核心商业区并不是单独的一个购物中心所能支撑,要求具有强大的商业吸纳力,能把周边的商业带旺,然后形成产业链,从超市到百货再到专业市场一应俱全。

徐枫认为,深圳中心城区的罗湖、福田的商业体量已经趋于饱和,作为曾经深圳商业桂冠的罗湖以及人民南、地王和国贸所形成的金三角商圈,如今只能算是深圳的中级商业区域。随着深圳商业资源的扩充,未来的深圳商业市场向顶级发展的空间还是很大。

高力国际深圳商铺服务部董事林丹指出,深圳未来的商业局势有可能会转变。“到了2016年,深圳市场将会新增供应多个商业项目,如福田的大百汇、华润大冲的旧城改造、华润在深圳湾的商业项目等,到时华润万象城就不一定是唯一的。”

伴随着深圳城市空间扩张,到1995年,当时的深圳市委作出了中心区西移的决定,深圳整个城市的中心在那个阶段,开始由罗湖转向福田,其辐射范围更延伸至南山。深圳商业格局伴随城市中心变化一路向西,曾经罗湖商圈“一枝独秀”的局面随即被打破。

在华强北、深南中商圈形成的同时,南山商业版图也在开疆扩土,人人乐南山总店、南兴路家乐福、海雅百货、沃尔玛蛇口分店在1996—2000年间纷纷开业。尤其是进入新世纪之后,深圳商业逐渐迈向高端化、个性化、精致化的发展模式,南山商业文化中心区、华侨城片区等接连兴起成熟,海岸城、益田假日广场等大型购物中心相继诞生,成为南山乃至深圳新的“商业名片”。

在深圳商业起步年代,华润万象城作为新起之秀,在商业规模、品牌定位等方面初露锋芒,引领着深圳商业的发展,至今仍然是深圳目前最顶级的商业综合体,但随着西部商业的崛起,华润万象城是否还能稳坐深圳商业的头把交椅也是公众比较关心的话题。“目前华润万象城的竞争对手还没有企及到它的运作水准,但并不代表市场没有这个空间。”徐枫认为,深圳是有能力去包容几个像华润万象城这样的商业体的,只是在深圳这样的运作团队比较稀缺。

可是有媒体报道,海雅缤纷城一楼的黄金位置仍然空置并存在招商难的问题。知情人透露,海雅缤纷城的定位一开始就很高,甚至想引进国际一线品牌,业界揣测这或许成为空置部分招商难的原因。

“深圳的城市规划是深圳商业向西蔓延的重要推动力。”在美联物业全国研究中心高级主任徐枫的回忆中,深圳城市西移的启动是从滨海大道全面铺通开始的。滨海大道的铺通给南山片区带来了日渐高涨的人气,加速西部置业重心的形成,紧随其后的就是商业的发展。经过30年的发展,深圳城区的可开发建设用地逐步减少,加上原关外的宝安、龙岗这些制造业大区的产业升级为其带来了腾笼换鸟的机会,区域价值得到了明显的提升,这都为深圳房地产及商业项目的扩充找到了一个很好的“出口” 。

据了解,今年下半年深圳有7家购物中心开业,其中超过七成的购物中心集中在宝安区和龙岗区。业内人士分析,近几年,深圳商业有由东向西蔓延的趋势。“近段时间这样的改变正在加速,特别是后海和前海的崛起,将会对深圳整个商业环境带来微妙变化。”

深圳商圈 一路向西